- "Mesmo países como Espanha e Itália
estão expostos a choques negativos"
- "Persiste o risco de uma profunda
crise imobiliária global"
- “Pode produzir um efeito dominó em que os investidores se retiram ao mesmo tempo”
A habitação na Espanha está resistindo com grande força ao ataque causado pelo aumento das taxas de juros.
A ausência de grandes desequilíbrios no imobiliário ibérico é um buffer que não pode ser ignorado e que economias como os EUA, Alemanha, Suécia ou Holanda não possuem, onde a sobrevalorização do imobiliário foi evidente segundo diferentes rácios e indicadores.
Apesar de tudo, um novo relatório da Reserva Federal de Dallas,
que analisa o estado de saúde do imobiliário mundial, não descarta a
possibilidade de um efeito dominó na habitação que poderá arrastar para baixo
até mesmo mercados como Espanha e Itália, onde a priori
não há fraquezas ou exuberâncias visíveis.
O mercado imobiliário tem dado importantes sinais de exuberância desde 2020 em alguns países chave para a economia mundial.
O mercado imobiliário parece
estar em um "estado de espuma , com sinais de supervalorização
que se estendem além dos EUA, afetando
principalmente as economias avançadas", alertam Lauren Black e Enrique
Martínez-García, economistas do Federal Reserve de Dallas.
A pandemia e os juros baixos colocaram a cereja no topo da bolha
Esses especialistas sustentam que a crise cobiçosa e os juros zero (ou mesmo negativos) deram o último empurrão para a supervalorização dos preços.
A covid e os lockdowns levaram as famílias a fazerem maior uso das suas casas, enquanto as baixas taxas de juro incentivaram muitas famílias e, sobretudo, investidores a lançarem-se na compra de imóveis devido à sua maior rentabilidade num ambiente de taxas de juro muito baixas.
Esse comportamento febril tem se destacado em países como Alemanha, Estados Unidos ou Holanda , cuja relevância em suas respectivas regiões agora também representa um risco.
Assim como a alta de preços foi
coordenada, a queda também pode ser coordenada mesmo em mercados que parecem
mais resilientes.
Após uma década de quedas constantes, as taxas hipotecárias começaram a subir na zona do euro no início de 2022, antes mesmo de o BCE iniciar seu ciclo de alta em julho de 2022 .
Embora a recuperação do mercado
imobiliário esteja agora em seu nono ano e a atividade tenha permanecido
bastante resiliente até agora na maioria dos países da região, o aperto das
condições financeiras já deixou alguns sinalizados, como a Alemanha e economias
menores como a Finlândia .
As taxas de hipoteca subiram mais rapidamente na Alemanha e na Itália, com aumentos um pouco menores na França e na Espanha .
No entanto, os economistas do Fed de Dallas acreditam que a interconexão entre as economias é tal que todos os mercados desenvolvidos são vulneráveis, independentemente de as taxas subirem muito mais em um lugar ou outro.
O mercado é global.
O aumento das taxas de juros e a baixa confiança do consumidor
começaram a afetar o mercado imobiliário. Após um crescimento histórico na
Zona Euro de 9,8% no primeiro trimestre de 2022, os preços arrefeceram para
6,8% no terceiro trimestre de 2022, com a Alemanha a registar as maiores quedas
de preços.
Os preços das casas na Alemanha sofreram seu maior declínio semestral em mais de 20 anos no segundo semestre de 2022, encerrando abruptamente um boom de uma década no maior mercado imobiliário da Europa.
A Associação Alemã
de Bancos de Títulos Hipotecários (VDP), que coleta dados de 700 instituições
de crédito, informou em fevereiro que os preços dos imóveis residenciais caíram
1,8% no quarto trimestre em comparação com o trimestre anterior.
A importância dos Estados Unidos e da Alemanha
"Os EUA e a Alemanha, devido ao tamanho de suas economias,
representam um risco substancial para a habitação global. Com foco nesses dois
países, nossa análise vai um passo além e analisa evidências complementares
extraídas de dados sobre a relação entre o preço da habitação e aluguel. Essa
relação, uma contrapartida natural da relação preço-lucro das ações, mede o retorno
da habitação como uma oportunidade de investimento. Usando dados do
Observatório Internacional da Habitação, detectamos períodos de exuberância
depois de levar em conta o preço convencional - para - fundamentos do índice de aluguel ",
alertam os especialistas do Fed.
Esses economistas dizem que, ao comparar a relação preço-aluguel real da Alemanha com sua relação preço-aluguel estimada, fica claro que, desde o início da pandemia, o mercado experimentou uma exuberância notável.
"Para retornar ao seu nível fundamental, a relação preço/aluguel da Alemanha teria que cair 12,8%."
No caso dos
EUA, a relação terá que cair mais de 19%.
"Uma vulnerabilidade para habitação global"
"Especificamente, os perigos detectados nos mercados imobiliários
dos EUA e da Alemanha representam uma vulnerabilidade para o cenário global
devido ao tamanho das economias dessas nações e aos importantes efeitos de
contágio financeiro transfronteiriço", alertam especialistas do Fed de
Dallas . "Embora o crescimento dos preços das casas tenha começado a
se moderar ou mesmo se corrigir em alguns países, o
risco de uma profunda crise imobiliária global permanece ",
alertam.
"Mesmo países como Espanha e Itália, que não experimentaram um
boom imobiliário durante a pandemia, estão expostos, por meio de vínculos da
zona euro, a choques negativos com origem na Alemanha... em busca de segurança
e liquidez em outros lugares, também levanta preocupações sobre os efeitos
colaterais da Alemanha ou dos EUA na economia mundial", dizem Lauren Black
e Enrique Martínez-García.
Em janeiro, Adam Slater, analista da Oxford Economics, avaliou um relatório de que os novos empréstimos imobiliários em algumas partes da Europa estavam caindo drasticamente:
" Na Alemanha e na Holanda, eles caíram 50-60% desde seu pico recente, à medida que as taxas de juros dispararam.
No caso da Holanda, essa queda é comparável à registrada após a Grande Recessão, e no caso da Alemanha é um pouco pior.
Em particular, esses
dois mercados imobiliários estão entre os mais arriscados em nossos anteriores
investigações".
"As licenças de construção, especialmente para imóveis residenciais, caíram acentuadamente na Alemanha e dados anedóticos apontam para uma crescente relutância dos desenvolvedores em iniciar novos projetos de construção em meio a preocupações com a lucratividade.
O excesso de oferta pode
levar a construções em excesso, mas não vemos sinais de um acúmulo
significativo de estoques não vendidos", explicam Aila Mihr e Pasi
Kuoppamäki Danske, analistas do Danske Bank.
Dada a maior proporção de casa própria e a forte prevalência de hipotecas de taxa variável, esses especialistas veem a Espanha como o país mais vulnerável a uma recessão no mercado imobiliário dos grandes da zona do euro.
No
entanto, eles alertam, os proprietários italianos e alemães também enfrentam
alguns riscos, já que a parcela de hipotecas de taxa variável aumentou
rapidamente em 2022 e os preços das casas alemãs são especialmente vulneráveis
a uma nova correção.
Entre as economias menores, a Finlândia também tem uma alta parcela de
hipotecas de taxa variável, enquanto a Holanda - onde os preços também subiram
rapidamente - tem um índice de endividamento familiar e uma taxa de sobretaxa
de custo de habitação relativamente alta.
"Quedas acentuadas de preços podem deixar algumas economias
europeias com altos níveis de tomadores de empréstimo em patrimônio líquido
negativo, comparáveis até mesmo aos observados nos EUA em 2010, quando mais
de 25% dos empréstimos estavam "underwater" (acima do valor).
propriedade subjacente)", concluiu.
Para piorar, os economistas do Federal Reserve acrescentam que a
fragilidade do mercado imobiliário chinês se soma, desta vez, às
preocupações e riscos sobre o setor imobiliário global, algo que não havia
acontecido em outras crises no passado.
https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12180444/03/23/La-caida-del-inmobiliario-en-Alemania-y-EEUU-amenaza-con-desencadenar-un-efecto-domino-en-la-vivienda-global-segun-la-Fed-de-Dallas.html
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