Tudo o que você sempre quis saber sobre crédito imobiliário e nunca lhe contaram antes
Nos últimos anos, ficou mais fácil comprar imóvel. O crédito, que praticamente sumira do mercado imobiliário desde a década de 1980, voltou com força. Mesmo com a economia patinando, não falta dinheiro na praça para quem tem a ficha limpa e quer deixar o aluguel para trás ou morar num imóvel mais adequado a suas necessidades.
Com a estabilidade econômica, os prazos de financiamento se alongaram. Isso permitiu uma redução significativa no valor das prestações. Com a queda dos juros, é possível obter um crédito por até 35 anos por uma taxa razoável. Até para quem tem poupança e pode pagar à vista, o crédito imobiliário tornou-se uma alternativa atraente.
Por último, o aumento da concorrência beneficia a clientela. Os principais bancos privados operam ativamente na carteira imobiliária. Até o Banco do Brasil – que deixava a Caixa, sua “coirmã” estatal, correr solta na área – entrou na disputa.
A compra de um imóvel é, muitas vezes, o maior investimento que alguém faz ao longo da vida. É fundamental, portanto, planejar minuciosamente esse passo tão decisivo. A diferença entre quem planeja e quem não planeja se mostra nos números, e de maneira eloquente, ainda mais num cenário de preços altos, como o que vivemos agora. Pode significar uma economia de até R$ 250 mil, no caso de um imóvel de R$ 500 mil, ou de R$ 500 mil, no caso de um imóvel de R$ 1 milhão (leia as tabelas ao longo desta reportagem).
Os financiamentos imobiliários têm muitas nuances, e uma parcela relevante dos candidatos a mutuário não tem informação suficiente para escolher a melhor proposta. Como a volta maciça do crédito imobiliário ao país é relativamente recente, não se formou ainda uma cultura sólida fora do círculo de profissionais do setor. “Há muita desinformação no mercado”, diz a consultora Andreza Reis, da Cfin, empresa especializada na prestação de serviços na área imobiliária. “Muita gente compra um imóvel e não sabe que precisa reservar dinheiro para pagar o custo do contrato, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis(ITBI) e o registro no cartório.”
Os próprios bancos criam dificuldades. Alguns parecem querer confundir deliberadamente os clientes, para lucrar com a ignorância alheia. “Muitas vezes, o barato pode sair caro”, afirma José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander. No Brasil, ao contrário do que acontece em outros países, como os Estados Unidos, ainda não há ferramentas on-line para facilitar a comparação das propostas dos bancos. Tampouco é possível contratar um financiamento imobiliário pela internet. “É importante saber que não apenas os grandes bancos oferecem crédito imobiliário competitivo”, diz Frederico Porto, diretor da Pan Sua Casa, controlada pelo Banco BTG Pactual em sociedade com a Caixa.
Para facilitar sua vida e ajudá-lo a avaliar o que você deve levar em conta para decidir que proposta lhe convém, ÉPOCA preparou um guia com tudo o que você precisa saber sobre crédito imobiliário. Ele inclui dicas práticas, a comparação entre planos de financiamento de diferentes bancos (que valem unicamente para o momento atual, pois se trata de um cenário extremamente mutável) e a lista das principais armadilhas no mercado.
1. Dá para obtero crédito antes de encontrar o imóvel de seus sonhos
Para facilitar o processo de compra, é possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de você encontrar o imóvel que procura. Se o pedido for aprovado, o banco fornecerá uma “carta de crédito” como garantia de que você terá o dinheiro necessário para fechar o negócio, caso a documentação de seu futuro imóvel esteja em ordem e o atual proprietário não tenha pendências financeiras.
A carta de crédito tem validade por, no mínimo, três meses. Em geral, é concedida até cinco dias úteis após a entrega dos documentos e formulários exigidos pelo banco.
2. Compare as condições oferecidas pelos bancos
Como os contratos de financiamento imobiliário envolvem muitos documentos e costumam tomar bastante tempo das agências, os bancos preferem credenciar empresas especializadas na área para fazer a coleta da papelada dos clientes e reduzir o custo da operação.
A contratação de uma empresa credenciada pode ser compulsória ou não, de acordo com o banco. Existem hoje na praça mais de 200 empresas no ramo. Alguns bancos, como o Banco do Brasil e a Caixa, têm contratos de exclusividade com uma ou duas empresas. Outros trabalham com várias.
A maioria dos prestadores de serviço cobra uma taxa fixa do cliente (de até R$ 1.200) e recebe também remuneração dos bancos. Há empresas que chegam a cobrar do cliente 5% do preço do imóvel, alegando que esse valor inclui o pagamento do ITBI, taxas cartoriais e outros gastos menores.
Tais despesas, em geral, ficam em torno de 3% nas grandes cidades do país. Há também empresas que recebem sua remuneração só dos bancos, como a Cfin Consultoria Imobiliária, fundada há cinco anos. Ela é responsável pelas simulações de financiamento nos principais bancos, feitas com exclusividade para ÉPOCA.
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Como elas são credenciadas por vários bancos, podem fazer cotações de graça para os candidatos a mutuário. Isso facilita muito a preparação de documentos e o preenchimento de formulários, além da tomada de decisão sobre a melhor proposta. Convém, porém, ficar esperto.
Em alguns casos, os intermediários tentam empurrar para o cliente o financiamento do banco que lhes paga a maior comissão, mesmo que não seja a melhor opção.
3. Não dá para contar muito com o FGTS
O salto dos preços dos imóveis nos últimos anos tornou bem mais complicado o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na compra de um imóvel. Hoje, só é possível usar o FGTS em imóveis de até R$ 500 mil – um valor insuficiente até para comprar um apartamento usado de dois dormitórios em bairros de classe média nas grandes cidades brasileiras.
Como esse valor não é reajustado desde 2009, há pressão do setor imobiliário para o governo elevar o limite para R$ 750 mil. Nenhuma posição oficial a respeito do assunto foi anunciada até o momento. O candidato a mutuário está abandonado à própria sorte. Tem de contar com sua própria poupança para pagar sua parte no negócio, que pode variar de um mínimo de 10% a 20% do preço, de acordo com o banco.
Ainda que o imóvel esteja dentro do limite legal, há outras restrições para usar o FGTS. Se o atual proprietário tiver usado o FGTS quando comprou o imóvel, um novo comprador só poderá fazê-lo novamente depois de três anos. Ele também não pode ser proprietário de outro imóvel na cidade em que trabalha ou mora e em cidades que façam divisa com ela ou que pertençam à mesma região metropolitana.
4. O sistema de prestações decrescentes é o mais vantajoso
Muitos candidatos a mutuário se sentem mais confortáveis em fazer um financiamento em que o valor das prestações é fixo e definido previamente – um sistema conhecido como Tabela Price. Mas o custo total do financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações começam um pouco mais altas e perdem valor ao longo do contrato, é bem menor.
A diferença a favor do SAC, cujas parcelas também são prefixadas, pode chegar a 15% da quantia a pagar ao banco, ou até mais, dependendo do valor do crédito. Tanto nos financiamentos feitos pelo SAC quanto pela Tabela Price, o saldo devedor é corrigido mensalmente pela variação da TR. Só que, pelo SAC, como as prestações iniciais são mais altas que pela Tabela Price, a amortização do saldo devedor é mais acelerada.
Pelo SAC, o saldo devedor diminui progressivamente desde o pagamento da primeira parcela. Pela Tabela Price, a dívida aumenta no princípio, porque a maior parte das prestações iniciais cobre apenas os juros da operação.
Só depois de alguns anos o saldo devedor começa a cair. Até lá, se a valorização não acompanhar a correção do saldo devedor, a dívida poderá superar o valor de mercado do imóvel. Trata-se de uma distorção que já aconteceu num passado relativamente recente no Brasil. Não dá para garantir que não acontecerá de novo.
Também ocorreu em larga escala no auge da crise do mercado imobiliário nos Estados Unidos e na Europa, em 2007 e 2008. Pelo SAC, o risco de isso ocorrer é muito menor.
5. A “taxa de balcão” é só o começo do jogo
Os bancos costumam trabalhar com uma taxa diferente para os candidatos a mutuário que não são seus clientes. Embora tenham se tornado mais seletivos para conceder descontos, com a alta dos juros nos últimos meses, ainda há uma boa margem de negociação.
A taxa pode cair de forma significativa, às vezes 1 ou 2 pontos percentuais ao ano, dependendo do perfil de crédito. Se o interessado estiver disposto a abrir uma conta-corrente e a concentrar seus negócios no banco em que pretende fazer o financiamento, poderá obter um desconto adicional.
Alguns bancos incluem no contrato um dispositivo que prevê o aumento dos juros se o cliente cancelar um dos serviços ou atrasar mais de 15 dias o pagamento da parcela.
6. A Caixa nem sempre é a melhor opção
Ao contrário do que diz a crendice popular, o crédito imobiliário da Caixa pode não ser o mais barato. Embora os juros cobrados pela Caixa sejam os menores do mercado, outros fatores afetam o custo do financiamento, como o seguro contra danos físicos e contra morte ou invalidez permanente do mutuário, ambos obrigatórios. Muitas vezes, os seguros da Caixa custam mais caro que em outros bancos. Hoje, os principais bancos privados podem oferecer condições mais atraentes.
Até o Banco do Brasil, que ficava fora desse ramo, entrou na disputa. Como acontece com outras modalidades de crédito, não é preciso ser cliente de um banco para financiar a compra de seu imóvel com ele.
7. Os bancos que têm parceria com imobiliárias nem sempre oferecem os melhores negócios
Por comodidade, quem compra um imóvel financiado prefere muitas vezes fazer o financiamento no banco que tem convênio com a imobiliária que intermedeia a transação. Isso pode facilitar a aprovação do crédito e a liberação posterior do dinheiro, mas também pode representar um gasto adicional de milhares de reais ao longo do contrato.
O melhor é não fechar negócio com quem faz a primeira proposta, por mais tentador que possa parecer, antes de consultar seus concorrentes. Pode até ser que o banco conveniado seja a melhor alternativa, mas, se não for, quem ficará no prejuízo é você.
8. Alguns bancos usam artifícios para confundir o cliente
Como o crédito imobiliário tem muitas variáveis, é comum o candidato a mutuário comparar banana com maçã e laranja com mamão ao avaliar a melhor proposta para seu bolso. Isso pode levá-lo a fechar negócio com um banco que não oferece a melhor condição, sem se dar conta. A taxa nominal de juro é apenas uma referência. Não deve ser comparada com a taxa de juro efetiva, mais realista.
Ela também deve ser informada pelos bancos à clientela. Só que mesmo a taxa efetiva não dá uma ideia precisa do custo, porque não inclui os seguros habitacionais, que fazem diferença no valor final do crédito. O custo efetivo total (CET), cuja divulgação também é obrigatória, permite uma comparação mais precisa. Ele inclui os juros efetivos, os seguros e outras despesas recorrentes de menor relevância.
Até o CET, porém, pode induzir o cliente a erro. Embora alguns bancos tenham um CET mais baixo que outros e deem a impressão de que oferecem uma condição melhor de financiamento, recorrem com frequência a mutretas de todo tipo para ludibriar o interessado. São artifícios quase impossíveis de notar, às vezes até mesmo por quem é do ramo. Para ter certeza de que você está mesmo fazendo o melhor negócio, a melhor saída é comparar a soma das prestações mensais de todo o financiamento – uma informação que os bancos também têm de fornecer, com a simulação das parcelas.
9. O valor total a pagar pode variar até 30%
No crédito imobiliário, qualquer pequena diferença no custo pode proporcionar uma economia substancial para o comprador. Na soma de todas as prestações, a diferença entre o banco que oferece a melhor condição e o que oferece a pior pode chegar a 32%, segundo as simulações produzidas pela Cfin.
Nos financiamentos de imóveis de R$ 500 mil, a diferença chega hoje a R$ 250 mil. Nos de R$ 750 mil, a quase R$ 380 mil, e nos de R$ 1 milhão, a pouco mais R$ 500 mil. Não é brincadeira. Essa diferença pode representar várias viagens ao exterior com toda a família durante o período do financiamento. Ou, no mínimo, duas ou três caminhonetes importadas de alto padrão. A soma do valor total das prestações é fundamental para você poder escolher, sem risco de errar, o banco em que fará seu financiamento.
A esses valores, ainda, deve ser acrescentada a variação da TR, adotada hoje por todos os bancos no sistema de prestações decrescentes (SAC). Como a TR é comum a todos os bancos, não altera a comparação das propostas.
10. O aporte inicial pode ser mais elevado em certos bancos
Até pouco tempo atrás, o comprador precisava ter, no mínimo, 30% do valor do imóvel para obter o financiamento. Hoje, a maioria dos bancos trabalha com 20%. Outros, como Caixa, Banco do Brasil e Pan Sua Casa (fusão do antigo Panamericano com a BM Sua Casa, especializada em crédito imobiliário), exigem apenas 10% de contrapartida do comprador. Esse valor pode ser pago total ou parcialmente ao vendedor como sinal.
Uma parcela também pode ser paga quando o banco liberar o financiamento. Tudo depende da negociação com o vendedor. A parcela do banco é creditada diretamente na conta-corrente do vendedor. Isso pode representar de 15 a 60 dias, conforme o banco, para quem já estiver com a carta de crédito na mão. Em geral, os bancos privados são bem mais ágeis.
O atraso na liberação do dinheiro ao vendedor pode acarretar multas ao comprador, se isso estiver previsto no contrato de compra e venda. Para conseguir obter o valor máximo de financiamento, a prestação inicial tem de estar dentro dos limites de comprometimento de renda estabelecidos pelo banco. A maior parte dos bancos permite um comprometimento de até 30% da renda bruta mensal.
O Santander informa trabalhar com até 35% da renda bruta. O Itaú também trabalha com 35%, mas da renda líquida. Quem não se enquadrar nessas exigências precisará aumentar o valor da entrada para reduzir o valor do financiamento e das prestações. Só assim o banco aprovará o crédito.
11. O valor da primeira prestação pode enganar o comprador
Ao comparar as simulações feitas pelos bancos com o valor exato de cada prestação do contrato (sem considerar a variação da TR), muita gente se preocupa apenas em olhar a primeira parcela e talvez a última. É fundamental que a primeira prestação tenha o menor impacto possível no orçamento do comprador.
Também é importante observar a última prestação, para saber se, daqui a 25, 30 ou 35 anos, não poderá ser cara demais para o mutuário, em especial em caso de aposentadoria. Isso não quer dizer que o banco com menores prestações no início e no final do contrato é o que você deve escolher.
Quem oferece a primeira e a última prestação mais baixas nem sem pre tem o menor custo total de financiamento. No sistema de prestações decrescentes, o SAC, tudo depende da velocidade de redução das parcelas ao longo do contrato, que varia conforme o banco. Alguns mantêm as prestações mais baixas no começo, mas demoram mais para reduzi-las e oneram o saldo devedor com pesadas correções.
Outros começam com prestações um pouco mais altas, mas diminuem a dívida com maior rapidez. Lembre que o custo total e a soma das prestações são as informações mais relevantes. Você tem de conhecê-las para poder escolher com segurança o banco em que fará o financiamento. Você pode até optar por uma instituição financeira mais barata, mas deve ter consciência de que poderá pagar mais por isso depois.
12. Outras dívidas entram na conta do comprometimento de renda do cliente
Muitas vezes, na hora de avaliar o comprometimento de renda do candidato, os bancos levam em consideração outros financiamentos feitos pelo cliente, entre eles carro e outros bens de consumo incluídos no cadastro único do Banco Central. Já houve candidatos a mutuário que tiveram de quitar o financiamento do carro para poder financiar o imóvel.
Em geral, os bancos permitem compor a renda por até duas pessoas da família. O Banco do Brasil e o HSBC aceitam até cinco pessoas, mesmo sem laço de parentesco. Alguns bancos também são mais tolerantes em relação à renda não comprovada dos candidatos.
13. É possível incluir impostos e taxas no crédito
Quase ninguém se dá conta de que, além do pagamento da entrada, ainda terá de pagar um valor considerável, cerca de 3% do valor do imóvel, em impostos, taxas e despesas contratuais, além da taxa de vistoria, que varia de R$ 250 a R$ 1.500, e dos custos contratuais cobrados pelos bancos.
É fundamental prever esses gastos, para não ser surpreendido depois. Quem não for contratar o valor máximo de financiamento para sua renda mensal, e não quiser pagar as despesas extraordinárias à vista, poderá incluí-las no financiamento na maioria dos bancos. Se você tiver um valor maior que o mínimo necessário para dar de entrada, poderá usar parte do dinheiro na reforma do imóvel e aumentar o valor do financiamento, já que as taxas de juro do crédito imobiliário estão entre as mais baixas do mercado.
É melhor engordar o valor do financiamento imobiliário do que ter de recorrer aos bancos depois, para pagar a reforma, ou mesmo usar o crédito especial oferecido pela Caixa para materiais de construção e de acabamento.
14. O prazo máximo do crédito pode variar dez anos
Até pouco tempo atrás, os bancos trabalhavam com financiamentos de, no máximo, 30 anos. Hoje, Santander, Pan Sua Casa e Caixa já trabalham com até 35 anos. A opção por um financiamento de prazo mais longo pode ser boa alternativa para reduzir o valor das prestações e facilitar o enquadramento nas exigências de comprometimento de renda com o pagamento das prestações.
Obviamente, isso aumentará o valor total a pagar ao banco ao longo do contrato e encarecerá o imóvel. Mas é uma opção válida para quem não tem renda suficiente para fazer um financiamento por prazos mais curtos. Alguns bancos, como o Banco do Brasil, anunciam para o público que oferecem 30 anos de prazo. Na hora H, depois de uma longa análise, aprovam apenas 25 anos.
15. A idade do mutuário afeta o valor das prestações
Segundo a legislação em vigor, a idade limite para pagamento da última parcela do financiamento imobiliário é de 80 anos e seis meses. Isso significa que o prazo encurta progressivamente para candidatos com mais de 45 anos e seis meses.
Ao mesmo tempo, a taxa do seguro contra morte e invalidez do mutuário, que quita o saldo devedor – ou sua fração na propriedade, se houver mais de um comprador –, aumenta com a idade na maioria dos bancos. Com o encarecimento do seguro e a redução do prazo de financiamento, o valor das prestações aumenta. Isso dificulta o enquadramento nos limites de comprometimento de renda fixados pelos bancos.
Se for seu caso, pode ser conveniente fazer o financiamento num banco que não reajuste o seguro ao longo do contrato, como o HSBC, para diluir o custo por um prazo maior.
16. Dá para cortar o custo com a migração para outro banco
Alguns bancos, como o Pan Sua Casa, oferecem a possibilidade de transferir o financiamento do imóvel para eles, com o objetivo de reduzir os juros hoje pagos a outro banco. Isso ainda não foi regulamentado pelo Banco Central, mas já se tornou prática de mercado. Dependendo da idade do mutuário, dá até para alongar o prazo da dívida remanescente, para reduzir o valor das prestações.
É possível também refinanciar imóveis já quitados, com escritura definitiva. Quem já tem a casa própria e precisa de um reforço de caixa pode alienar parte do patrimônio, refinanciando até 60% do valor do imóvel por um prazo de até 30 anos – desde que se enquadre nos limites de comprometimento de renda válidos para um financiamento convencional.
A vantagem desse tipo de operação é que você consegue alongar suas dívidas, mais que em qualquer outra modalidade de crédito, e pagar os menores juros do mercado pelo financiamento. Se preferir, pode sacar o crédito aprovado em parcelas. Pode receber um valor inicial de R$ 50 mil e depois, se quiser, sacar o restante aos poucos, para não ter de pagar juros sobre o valor integral do crédito desde o início.
No caso do Pan, a taxa dessas operações é de 12,7% ao ano, fora a variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV).
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