As saídas da crise começam a ficar mais claras 2015: Encerramento de um ciclo de negócios imobiliários  As saídas da crise começam a ficar mais claras Caro leitor, Hoje começo com um pedido de desculpas. É possível que você tenha sentido algum distanciamento de minha parte nas últimas semanas. Explico: eu estava dedicado a um projeto inédito, cujo timming eu não poderia perder. Agora já posso adiantar um pouco do que estou falando. Outro dia um grande gestor de fortunas com um excelente humor comentou no Twitter: "Com fim do superciclo do minério de ferro, estimo que o próximo superciclo será só na construção da Estrela da Morte" Estrela da Morte, um projeto do Imperador Palpatine e seu pupilo Darth Vader. Morri de dar risada com o comentário. Mas a realidade é que o super ciclo de commodities acabou para valer. Para dar um exemplo, segue o gráfico com o preço do aço nos últimos anos. O aço chegou a atingir mais de US$ 1.200 e hoje está a cerca de US$ 200.  Da mesma forma podemos puxar séries de preços de petróleo, minério de ferro, alumínio, cobre, platina e por aí vai. Em menor ou maior grau, todos estes ativos sofreram quedas expressivas.  Me arriscando um pouco fora da minha expertise, o chamado super ciclo das commodities acabou por causa da desaceleração global, comandada pela China, que construiu uma infraestrutura para cobrir as necessidades de muitos anos.  E temos o mesmo fenômeno no setor imobiliário E não foi só o super ciclo de commodities que acabou recentemente. Depois de uma década de crescimento exponencial, 2015 marca o encerramento de um ciclo em negócios imobiliários. É sobre isso que eu estava falando no início deste texto.  Para este momento de fim de um ciclo no setor imobiliário, preparamos um projeto inédito na Empiricus e no Criando Riqueza. O momento não poderia ser mais conveniente. Veja o gráfico abaixo. Nos próximos dias, daremos mais detalhes a todos que manifestarem interesse pelo projeto para obter altos retornos com empreendimentos imobiliários. Basta clicar aqui para receber informações. A estratégia que será apresentada é acessível a qualquer pessoa e independe da valorização de imóveis. Fonte: IVGR – Banco Central Este gráfico apresenta o comportamento dos imóveis nesta última década. Na média os preços residenciais subiram incríveis 15% ao ano, em outras palavras, hoje o preço de um imóvel é na média 4 vezes maior do que era no começo de 2005. Contudo a partir de meados de 2014 a situação começou a ficar esquisita e em 2015 definitivamente os preços estancaram, como podemos ver no gráfico abaixo. Fonte: FipeZap Nos últimos 12 meses, que terminaram em agosto de 2015, o crescimento de preços foi de meros 3%, perdendo feio da inflação.  E a razão desta estancada é a seguinte: os principais fatores que empurraram os preços e o setor imobiliário na década passada não estarão mais presentes na próxima década.  Dois fatores de valorização de imóveis que desapareceram Renda e condições de financiamento (prazo e juros) são os dois grandes catalisadores de preços em imóveis. A realidade é que o modelo de financiamento imobiliário brasileiro está esgotado. As taxas são subsidiadas pelo governo, que usa fontes não sustentáveis no longo prazo.  Uma dessas fontes, a poupança, está tendo saques que totalizam R$ 54 bilhões só em 2015, com uma forte tendência de continuar sangrando.  As pessoas estão aprendendo a investir melhor e começam a entender que a poupança não tem rendimento adequado. Esta é uma mudança estrutural. Outra fonte, o FGTS, está ameaçada pelo Congresso, que quer aumentar sua remuneração. Por último, o Tesouro Nacional não tem mais forças para apoiar financiamentos baratos pela crise fiscal pela qual estamos passando.  Na próxima década a participação das instituições privadas no financiamento bancário vai aumentar, mas as taxas de financiamento serão maiores do que aquelas que o governo proporcionou até então. Quanto à renda, tivemos bons avanços. Desde 2008, por exemplo, a renda per capita saiu de R$ 16 mil para R$ 27 mil, representando um crescimento de 69%. É bom ressaltar que a inflação no mesmo período foi de 49%, fazendo com que o crescimento real (acima da inflação) fosse de 13%. As razões para este aumento de renda estão ligadas ao super ciclo das commodities e também ao desenvolvimento baseado no incentivo ao consumo das famílias através do endividamento.  Ao final deste processo, as famílias perderam o fôlego, forçadas a reduzir seu consumo devido à participação excessiva dos juros no orçamento familiar e também pelo desemprego e inflação. A tendência de longo prazo não é das mais animadoras.  Com os diversos problemas estruturais do país, a maioria dos economistas dificilmente vê o país apresentando crescimento do seu PIB fora da faixa de 1% ou 2% ao ano de forma sustentável. Não existem condições econômicas suficientes para que sejamos otimistas e esperemos que o crescimento da renda visto na década anterior se repita. Sem aumento de renda - e com financiamentos mais caros -, o número de pessoas que estarão qualificadas a tomar um financiamento será menor e, assim, teremos demanda menor, que também não dará suporte para novos aumentos de preço. Uma boa notícia: demografia  Mas não interprete este texto da forma errada. Não estou dizendo que não haverá demanda por imóveis, apenas que não há espaço para valorização como na década anterior. A demanda não vai desaparecer. Nossa população é jovem e continua casando e formando famílias.  Fonte: IBGE São cerca de 1.000.000 de novas famílias se formando e procurando um teto todo santo ano. E isso é uma tendência com a qual podemos contar.  Não há problema econômico que segure uma tendência demográfica. Nossa população ainda é muito jovem e continuará casando e tocando sua vida. A questão da confiança I  A demanda existe, mas está "assustada" neste momento. Para a maioria das pessoas, o imóvel é a principal decisão financeira de suas vidas. E geralmente é um compromisso de longo prazo com um financiamento de até 30 anos. Para topar este compromisso é preciso confiança de que a renda será suficiente para pagar a conta. Períodos de crise são péssimos para confiança do consumidor. Em setembro, o índice de confiança medido pela FGV caiu ao menor nível da década. Este índice nos mostra que as pessoas não veem saída para crise.   É perfeitamente razoável se sentir sufocado pela crise, mas não é porque não vemos saída que ela não existe. Não é realista acreditar que a crise não vai acabar. Esta é uma tese avalizada pelos economistas da Empiricus e base da convocação para a "Oportunidade de uma vida". No momento em que as saídas da crise ficarem claras, as pessoas voltarão a se sentir mais seguras de que poderão manter seus empregos e seus negócios. E voltarão a fazer compromissos de longo prazo com imóveis.  Questão de confiança II  Outro ponto importante é a confiança do consumidor de que os imóveis não entrarão em uma espiral de queda, como vimos em outros mercados pelo mundo.  A FipeZap revelou em uma pesquisa que 58% das pessoas esperam uma queda do preço de imóveis. No entanto, embora ainda tenhamos oportunidades de desconto das incorporadoras e dos vendedores mais necessitados, a maioria das pessoas não está disposta a rever seus preços.  Preferem ficar anos esperando uma venda.  Quando as saídas da crise ficarem mais claras, e as pessoas perceberem que acabaram as oportunidades de compra com desconto das incorporadoras, teremos um retorno de uma importante demanda reprimida. Não fique com a ideia de que o mercado vai morrer. O efeito demográfico e a recuperação da confiança trarão a demanda de volta, porém sem sustentação para uma valorização expressiva. Modelos de negócios que não vão mais funcionar  É certo que modelos de negócio que funcionaram muito bem na última década não vão mais funcionar na próxima. Estamos mal-acostumados. A contínua valorização dos imóveis nos tornou dependentes. O investidor comprava na planta e esperava 3 anos para vender - com uma valorização de 45% ou mais. Não precisava nem escolher direito o imóvel. Era só ter um imóvel. Ou comprava um imóvel, alugava e esperava 5 anos para vender com valorização de 75% ou mais. A construção de riqueza era fácil. Era só se posicionar e esperar o rumo natural dos preços, impulsionados por uma das mais representativas mudanças de patamar de preço da história. Na próxima década não haverá espaço para construção de riqueza desta forma. Todas as estratégias de investimento cujo único objetivo é obter a valorização de imóvel por meio de uma gestão passiva estão fadados ao fracasso. Um modelo de negócios adequado para enfrentar as novas condições de mercado Para não dependermos da valorização de imóveis para construir nossa riqueza, podemos adotar duas estratégias distintas.  A gestão passiva com base no fluxo de caixa é uma delas. Já discutimos esse assunto extensamente por aqui.  As taxas de retorno dessa estratégia, quando bem traçada, resultam em uma pequena adição de riqueza.  A segunda forma de fazer isto não é nenhuma novidade para quem é do ramo. Fortunas foram feitas usando estratégias que partem do princípio de transformação de um imóvel para torná-lo mais valioso. É o que chamamos de gestão ativa de negócios imobiliários ou estratégia de adição de valor em negócios imobiliários. E aqui entra o projeto que tenho para apresentar a você. Insira seu e-mail para saber mais. Grande abraço. Marcio Fenelon QUEM SOMOS PRODUTOS PRIVACIDADE FAQ Esta mensagem foi enviada para PEDROSARAN@gmail.com como parte da assinatura gratuita do conteúdo Empiricus. Se não deseja mais receber nenhuma de nossas newsletters, clique aqui.